THÔNG TIN NGHIỆP VỤ THÁNG 9/2020

Chúng tôi trân trọng tổng hợp, giới thiệu đến đồng nghiệp thông tin nghiệp vụ giải quyết, xét xử các loại án trong Tháng 9 năm 2020 với những nội dung sau:

I. Thông tin từ kết quả giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

1. Xác định sai hiệu lực của hợp đồng, từ đó chấp nhận yêu cầu huỷ hợp đồng không đúng

1.1. Nội dung tình huống: Năm 2015, hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có công chứng theo quy định của pháp luật. Theo Hợp đồng, các bên thoả thuận thanh toán tiền theo từng đợt. Mặc dù bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán đủ tiền, nhưng bên chuyển nhượng đã giao giấy tờ để bên nhận chuyển nhượng làm các thủ tục sang tên, trước bạ. Bên nhận chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và dùng tài sản để thế chấp ngân hàng bảo đảm cho một khoản vay. Nay bên chuyển nhượng cho rằng bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên đề nghị Toà án huỷ Hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng không đồng ý.

1.2. Sai sót của Toà án: Toà án cho rằng bên nhận chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, từ đó chấp nhận yêu cầu khởi kiện, huỷ Hợp đồng chuyển nhượng; huỷ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, yêu cầu bên nhận chuyển nhượng trả lại đất, bên chuyển nhượng trả lại tiền là sai.

1.3. Đường lối giải quyết: Theo quy định tại khoản 1 Điều 168, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005; khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký. Như vậy, trong tình huống nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành, cần phải được công nhận theo các quy định nêu trên. Bên nhận chuyển nhượng vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì phải tiếp tục thanh toán và chịu lãi suất theo quy định tại Điều 700 của Bộ luật Dân sự năm 2005:

2. Không bảo vệ người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005

2.1. Căn cứ pháp luật:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự năm 2005 (nay là khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015) về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu:

“2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lòng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng.

Về người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự: Hiện nay, pháp luật dân sự không định nghĩa cụ thể thế nào người thứ ba ngay tình, nhưng có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân sự người này không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người không có quyền định đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã bị vô hiệu do tại thời điểm khi tham gia vào giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình hoàn toàn tin rằng người giao dịch với mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hoàn toàn không có lỗi khi tham gia vào giao dịch. Vì vậy, pháp luật dân sự đưa ra biện pháp bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự, trong trường hợp giao dịch dân sự dẫn đến vô hiệu không do lỗi của người thứ ba.

Ví dụ: Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm:

“3. Bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.”

2.2. Thực tiễn xét xử và vấn đề rút kinh nghiệm

Trong nhiều vụ án, mặc dù người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch đối với chủ sở hữu tài sản được xác lập trên cơ sở bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, nhưng sau đó, bản án, quyết định đó bị hủy, sửa thì Tòa án lại không bảo vệ người thứ ba ngay tình, vẫn tuyên họ phải trả lại bất động sản hoặc động sản phải đăng ký quyền sở hữu là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 138 nêu trên.

Ví dụ vụ việc cụ thể: Vụ án giữa nguyên đơn S và bị đơn là ông Nguyễn Th. Bà S. và ông Th. tranh chấp diện tích đất hơn 6.000 m2 tại tỉnh B. Bản án sơ thẩm đã tuyên diện tích đất nêu trên thuộc quyền sử dụng của ông Th, sau đó ông Th. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở đó, ông Th. đã chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Ng. Việc chuyển nhượng đã hoàn thành, ông Ng. đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau đó, bản án sơ thẩm bị hủy và Tòa án giải quyết lại vụ án. Tòa án xác định quyền sử dụng đất thuộc về bà S, buộc ông Ng. phải trả lại quyền sử dụng đất cho bà S là không đúng khoản 2 Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Trong vụ việc này, nếu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S thì phải buộc ông Th hoàn lại giá trị đất cho bà S và công nhận quyền sử dụng đất của ông Ng. thì mới đúng quy định của pháp luật nêu trên.

3. Chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất

3.1. Nội dung tình huống: ông K khởi kiện yêu cầu buộc vợ chồng ông Th bà L thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 01/9/2013, đã được UBND xã chứng thực ngày 17/9/2010. Theo hợp đồng này thì vợ chồng ông Th bà L chuyển nhượng cho ông K diện tích đất 203 m²  với giá 3 tỷ đồng và đã nhận đủ tiền.

Vợ chồng ông Th bà L khai rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ để bảo đảm cho khoản tiền vay 180 triệu đồng của ông K nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng ký ngày 01/9/2013 vô hiệu do giả tạo.

3.2. Kết quả xét xử sơ thẩm, phúc thẩm: Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm đều chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn giao đất và cả ngôi nhà  có diện tích 84 m² trên đất chuyển nhượng cho nguyên đơn; buộc nguyên đơn thanh toán giá trị của ngôi nhà cho bị đơn.

Bản án phúc thẩm bị Viện trưởng VKSNDCC kháng nghị giám đốc thẩm. Tại Quyết định giám đốc thẩm  Ủy ban Thẩm phán TANDCC đã không chấp nhận kháng nghị. Vợ chồng ông Th và bà L tiếp tục có yêu cầu giám đốc thẩm. Chánh án TANDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã chấp nhận kháng nghị; hủy Quyết định giám đốc thẩm của TAND cấp cao,  Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm; giao cho cấp sơ thẩm xét xử sơ thẩm lại.

3.3. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm:

Hội đồng Thẩm phán xác định các cấp xét xử trước đó đã có 3 sai lầm:

– Xác định Hợp đồng chuyển nhượng không có dấu hiệu giả tạo và bên chuyển nhượng đã nhận hết tiền là đánh giá chứng cứ không đúng. Hợp đồng này có đủ căn cứ xác định là giả tạo vì giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng quá chênh lệch so với giá thực tế mà không xác định được lý do của sự chênh lệch này (giá trong hợp đồng là 3 tỷ đồng trong khi giá thực tế được định giá chỉ là 630 triệu đồng). Hợp đồng ghi “việc thanh toán số tiền trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật” thì phải hiểu chưa có việc giao tiền trước khi ký hợp đồng và việc giao nhận sau này phải có chứng từ riêng về giao nhận tiền. Thực tế, ông K không xuất trình được chứng cứ khác về giao nhận tiền.

– Việc buộc thực hiện hợp đồng là không có cơ sở pháp lý. Việc buộc thực hiện hợp đồng phải trên cơ sở xác định hợp đồng đã có hiệu lực. Hợp đồng này mới chỉ có chứng thực, chưa có đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền là chưa có hiệu lực (Theo quy định tại Điều 146 Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, Điều 692 BLDS năm 2005).

– Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu vì có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 411 BLDS năm 2005.

Chỉ cần có một trong các vi phạm nêu ở trên thì Hợp đồng ngày 01/9/2003 đã là hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, cần lưu ý về trường hợp vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được vì đây là trường hợp có ý kiến khác nhau, qua thảo luận Hội đồng Thẩm phán mới nhất trí với Kháng nghị của Chánh án TANDTC.

Trong vụ án này, trên đất chuyển chượng có nhà ở nhưng các bên không thỏa thuận về nhà ở khi thỏa thuận về chuyển nhượng đất. Trong trường hợp thi hành án, đã có quy định về việc trên đất bị phát mại có tài sản không bị kê biên, kể cả tài sản của người khác (không phải của chủ sử dụng đất) thì Cơ quan thi hành án vẫn được xử lý cả tài sản trên đất (Điều 113 Luật Thi hành án dân sự). Tuy nhiên, trong giao dịch chuyển nhượng thông thường (không phải là thi hành án) thì pháp luật chưa có quy định về trường hợp chuyển nhượng đất mà không có thỏa thuận về tài sản trên đất. Khi không có thỏa thuận về tài sản trên đất thì quyền sử dụng đất không thể chuyển giao cho người nhận chuyển nhượng sử dụng bình thường và đầy đủ quyền sử dụng của mình. Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng không có vi phạm khác, chỉ riêng việc không có thỏa thuận về tài sản gắn liền với đất thì cũng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

4. Tránh nhầm lẫn quyền của đồng chủ sở hữu với quyền của người mượn tài sản

4.1. Nội dung tình huống: nguyên đơn là bà X khởi kiện đòi vợ chồng ông D và bà H trả lại ngôi nhà 29 Lê Lợi, có diện tích 62,5m² mà nguyên đơn cho ở nhờ từ năm 1995. Bị đơn không đồng ý trả lại nhà với lý do đã được vợ chồng bà X tặng cho ngôi nhà này (chồng bà X là chú của bà H), đã sửa chữa lại nhà; do đó, có yêu cầu phản tố được công nhận sở hữu nhà.

4.2. Kết quả xét xử sơ thẩm, phúc thẩm: Bản án sơ thẩm lần đầu về vụ án này đã bị cấp phúc thẩm hủy để xét xử sơ thẩm lại. Bản án sơ thẩm lần 2 chấp nhận yêu cầu đòi nhà của nguyên đơn. Bị đơn kháng cáo. Bản án phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm: Công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho vợ chồng ông D bà H; nguyên đơn được vợ chồng ông D bà H thanh toán giá trị quyền sử dụng đất 315 triệu đồng.

4.3. Kết quả giám đốc thẩm: Nguyên đơn có yêu cầu giám đốc thẩm. Viện trưởng VKSNDTC đã có kháng nghị giám đốc thẩm. Hội đồng  Thẩm phán TANDTC đã chấp nhận kháng nghị, hủy Bản án phúc thẩm và Bản án sơ thẩm, giao xét xử sơ thẩm lại.

4.4. Vấn đề nghiệp vụ cần quan tâm:

Bản án phúc thẩm nhận định “ông D và bà H đăng ký hộ khẩu thường trú tại nhà này từ năm 1995, hiên nay đang có doanh nghiệp tư nhân đang hoạt động theo giấy phép đăng ký kinh doanh”… “ông D và bà H đang sinh sống ổn định tại địa chỉ trên nên nhu cầu về chỗ ở của ông D và bà H là có thật” để chấp nhận yêu cầu của ông D, bà H được nhận nhà và hoàn giá trị đất cho nguyên đơn là không đúng thực tế và không có cơ sở pháp lý.

Từ trước khi xét xử sơ thẩm thì ông D đã có đơn có nội dung “vợ tôi đi Mỹ và chưa có quốc tịch Mỹ”, và ông D cũng đã cho thuê ngôi nhà đang tranh chấp. Tòa án cấp phúc thẩm cũng nhận định không có cơ sở xác định ông D và bà H được tặng cho nhà. Do vậy, pháp luật áp dụng để giải quyêt tranh chấp phải là pháp luật về ở nhờ nhà ở. Là người ở nhờ thì không thể căn cứ vào việc có hộ khẩu, sinh sống ổn định, có nhu cầu về nhà ở để giao quyền sở hữu như trường hợp chia tài sản thuộc sở hữu chung hay chia thừa kế. Những trường hợp đặc biệt người ở nhờ không phải trả lại toàn bộ nhà phải là những trường hợp được pháp luật quy định rõ. Ví dụ: Trường hợp ở nhờ nhà trước 01/7/1991, theo quy định tại Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước 01/7/1991 thì trong trường hợp người ở nhờ đã làm thêm diện tích nhà ở riêng biệt với nhà cho mượn mà không bị chủ nhà phản đối thì được công nhận sở hữu đối với phần nhà làm thêm và thanh toán cho chủ nhà giá trị quyền sử dụng đất (Điểm c Điều 11). Tuy nhiên, trong vụ án này, việc ở nhờ là từ năm 1995, nhà sửa chữa không hình thành phần nhà ở riêng biệt nên không thuộc trường hợp áp dụng Nghị quyết 58/1998 nêu trên.

Hội đồng Thẩm phán nhất trí với nhận định của Kháng nghị giám đốc thẩm là Tòa án cấp sơ thẩm đã xét xử đúng. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán không hủy Bản án phúc thẩm và giữ nguyên Bản án sơ thẩm mà phải hủy cả Bản án sơ thẩm để giao xét xử sơ thẩm lại vì đã có việc thi hành một phần Bản án phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm còn có một sai lầm là đã tuyên “Việc giao tiền và thủ tục công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được thực hiện cùng lúc”. Việc tuyên “thực hiện cùng lúc” là một sai lầm nghiệp vụ đã được lưu ý từ lâu nhưng trong thực tế vẫn xảy ra. Quyết định của Tòa án phải là những mệnh lệnh mà nếu không tự nguyện thi hành thì sẽ cưỡng chế thi hành được. Quyết định “thực hiện cùng lúc” hay “ thi hành cùng một lúc” là quyết định rất khó cưỡng chế thi hành; nếu có một bên đã thi hành một phần nghĩa vụ thì việc “thực hiện cùng lúc” sẽ không thể xảy ra nữa và cơ quan thi hành án có thể từ chối thi hành vì không thể thi hành đúng bản án. Vì vậy, cần phải chấm dứt việc quyết định thi hành cùng một lúc hoặc quyết định thi hành tại một cơ quan thi hành án cụ thể.

II. Thông tin từ kết quả nghiệp vụ xét xử tại TAND địa phương

1. Một số vấn đề về phần thủ tục tố tụng

1.1. Bỏ sót yêu cầu khởi kiện

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, các nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan với bị đơn lập ngày 10 tháng 5 năm 2017 và yêu cầu bị đơn chấm dứt việc cải tạo, cơi nới, xây dựng trên diện tích đất chuyển nhượng, bồi thường toàn bộ số cây trồng bị chặt trên đất, trả lại hiện trạng như ban đầu. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ xác định quan hệ pháp luật tranh chấp và giải quyết, xét xử yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; không xác định quan hệ pháp luật tranh chấp, không thu thập chứng cứ, làm rõ, xem xét, nhận định, xét xử, kết luận đối với yêu cầu “bồi thường toàn bộ số cây trồng bị chặt trên đất, trả lại hiện trạng như ban đầu” của các nguyên đơn là bỏ sót yêu cầu khởi kiện, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.

1.2. Bỏ sót người tham gia tố tụng

– Tình huống 1: Bản án sơ thẩm nhận định “từ trước năm 2010, diện tích đất thuộc đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất hoang chưa sử dụng, do Ủy ban nhân dân xã T quản lý”, nhưng quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Ủy ban nhân dân xã T vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để xem xét, giải quyết, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan được nhà nước giao quản lý đất đai tại địa phương là thiếu sót.

– Tình huống 2:

Ngôi nhà và công trình khác tọa lạc trên diện tích đất tranh chấp được xây dựng từ năm 2009, là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân giữa ông V và bà L; không có chứng cứ nào chứng minh tài sản này là tài sản riêng của ông V để xác định các tài sản trên không phải là tài sản chung của ông V và L theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại nhận định “không có cơ sở để xem xét quyền lợi liên quan của bà L”;

Ngoài ra, tại giấy ủy quyền lập ngày 09 tháng 01 năm 2019, thể hiện việc ông V lập thủ tục ủy quyền tại Ủy ban nhân dân xã A, huyện N, tỉnh Đ. Nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ lời trình bày của ông H (con của ông V và bà L) tại phiên tòa, ủy thác tư pháp xác minh tại địa chỉ cư trú của ông V và bà L thuộc xã B, huyện N, tỉnh Đ và từ kết quả này phán quyết rằng “không xác định được địa chỉ cư trú của ông V và bà L” và không đưa bà L vào tham gia tố tụng;

Việc làm trên của Tòa án cấp sơ thẩm thuộc trường hợp thu thập chứng cứ không đầy đủ, bỏ sót người tham gia tố tụng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bà L.

2. Một số vấn đề nghiệp vụ về phần nội dung

2.1. Xác định không đúng quan hệ pháp luật tranh chấp dẫn đến việc quyết định không đúng về nghĩa vụ trả lãi của bên có nghĩa vụ

– Nội dung tình huống: nguyên đơn và bị đơn ký kết hợp đồng gia công vào năm 2008, trong quá trình tố tụng, các bên thừa nhận nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng gia công do các bên ký kết năm 2008 là thuộc về nguyên đơn và đã được thực hiện xong, trong đó phía bị đơn đã được thanh toán 11.885.156.442 đồng, phía nguyên đơn đã được khấu trừ số tiền chi phí tạm ứng điện, vật tư là 3.349.880.987 đồng; hiện các bên không có tranh chấp gì liên quan đến nội dung hợp đồng. Khoản nợ 325.876.838 đồng mà nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả phát sinh từ biên bản đối chiếu công nợ được các bên thực hiện sau thời điểm bên có nghĩa vụ thanh toán đã thanh toán xong các nghĩa vụ theo hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng gia công” và áp dụng Điều 306 Luật Thương mại để buộc bị đơn trả tiền lãi do vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

– Vấn đề cần quan tâm: cấp phúc thẩm cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng gia công” là chưa đúng với nguồn gốc, bản chất, thời điểm phát sinh của sự kiện pháp lý đang tranh chấp, từ đó áp dụng không đúng căn cứ pháp luật về luật nội dung (Điều 306 Luật Thương mại) để xác định nghĩa vụ trả lãi, nên cấp phúc thẩm đã sửa quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ này thành “Tranh chấp yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiền” và quyết định nghĩa vụ trả lãi do chậm trả nợ của phía bị đơn theo quy định tại Điều 305 Bộ luật Dân sự năm 2005.

2.2. Bên mượn quyền sử dụng đất chỉ dựng nhà tạm (nhà trệt, sườn tre, vách tôn, mái tôn) và sau khi bị cơ quan có thẩm quyền lập biên bản đình chỉ việc xây dựng thì tiếp tục xây dựng nhà vệ sinh là cố tình chiếm dụng đất của bên cho mượn. Nhưng Tòa án giao quyền sử dụng đất cho bên mượn, buộc bên mượn thối trả giá trị quyền sử dụng đất cho bên cho mượn là không có cơ sở.

– Nội dung tình huống: Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm đều buộc bên mượn trả quyền sử  dụng đất cho bên cho mượn. Tòa án cấp sơ thẩm buộc bên mượn tháo dỡ tài sản trên đất để trả quyền sử dụng đất cho bên cho mượn. Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng “bên mượn đất đã xây dựng nhà ở, làm nơi buôn bán thu nhập chính và không có chỗ ở nào khác” nên đã giao quyền sử dụng đất cho bên mượn, buộc bên mượn thối trả giá trị quyền sử dụng đất cho bên cho mượn.

– Vấn đề cần quan tâm: kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ cho thấy ngôi nhà của bên mượn xây dựng trên đất là nhà không kiên cố (loại nhà trệt, sườn tre, vách tôn, mái tôn); riêng công trình vệ sinh được bên mượn xây dựng sau khi có biên bản đình chỉ xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Văn bản trả lời của Ủy ban nhân dân xã xác nhận bên mượn đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 140m² đất ở nơi khác để làm nhà ở từ năm 2012. Theo đó, cấp giám đốc thẩm cho rằng việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bên mượn đất tháo dỡ tài sản trên đất để trả quyền sử dụng đất cho bên cho mượn là phù hợp, việc tháo dỡ này không ảnh hưởng đến giá trị tài sản của bên mượn, nên đã hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

2.3. Buộc bên mượn quyền sử dụng đất tháo dỡ nhà ở kiên cố, có giá trị lớn để trả lại quyền sử dụng đất cho bên cho mượn là chưa đảm bảo tính toàn diện của việc xét xử.

– Nội dung tình huống: Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông A phải trả lại cho ông B 199m² đất (giá trị khoảng 7.000.000 đồng) và buộc ông A phải di dời toàn bộ tài sản có trên diện tích đất 199m² gồm: nhà xây kiên cố, sân và tài sản khác (có giá trị khoảng 70.000.000 đồng).

– Vấn đề cần quan tâm: Cấp phúc thẩm cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm quyết định buộc bị đơn di dời nhà và công trình khác trên đất để trả đất cho nguyên đơn là gây lãng phí, thiệt hại lớn về tài sản của đương sự, không đảm bảo nguyên tắc “việc xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác” được quy định tại Điều 10 Bộ luật Dân sự năm 2005 (khoản 4 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Cấp phúc thẩm thấy bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản là quyền sử dụng đất trong điều kiện “không thực hiện được nghĩa vụ giao vật cùng loại” theo quy định tại khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2005, nên đã xử sửa bản án sơ thẩm, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn diện tích đất đã mượn ngoài phạm vi nhà ở và công trình khác; giao cho bị đơn sở hữu quyền sử dụng diện tích đất có nhà và công trình khác trên đất; buộc bị đơn có nghĩa vụ thối trả cho nguyên đơn giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất có nhà ở và công trình khác trên đất.

Tác giả bà viết: Tòa Dân sự TAND tỉnh Quảng Nam
Tổng hợp từ Báo Công lý và các bản án đã được công khai theo quy định của pháp luật.